Einführung des Gesellschaftsregisters zum 1. Januar 2024: Was Gesellschaften bürgerlichen Rechts mit Grundbesitz wissen und im Blick haben sollten

Das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) hat zum 1.1.2024 eine Vielzahl an Änderungen gebracht, die vor allem in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ausgestaltete Unternehmen betreffen. Von besonders großer Bedeutung ist dabei die Einführung des sogenannten Gesellschaftsregisters, die gerade für GbR, die Grundbesitz haben oder solchen erwerben wollen, große Auswirkungen hat. Es ist daher wichtig, dass die Gesellschafter solcher GbR und deren Berater die folgenden Punkte kennen und im Blick haben.

Das Gesellschaftsregister ist ein öffentlich einsehbares Register, das mit dem Handelsregister vergleichbar ist und für das im Wesentlichen die gleichen Vorschriften gelten. Anders als die Einsichtnahme in das Grundbuch erfordert die Einsichtnahme in das Gesellschaftsregister kein besonderes Interesse, sondern kann von jedermann und jederzeit online vorgenommen werden.

Die Eintragung im Gesellschaftsregister ist grundsätzlich freiwillig, …

Die Eintragung erfolgt nicht automatisch, sondern nur auf Anmeldung durch die GbR hin. Diese Anmeldung zum Gesellschaftsregister ist grundsätzlich freiwillig, es kann sich jedoch – gerade für GbR mit Grundbesitz - faktisch ein Zwang dazu ergeben. Vor diesem Hintergrund lohnt sich zunächst ein Blick auf das Gesellschaftsregister als solches.

Die Eintragung im Gesellschaftsregister enthält folgende Angaben:

• Name, Sitz und Anschrift der Gesellschaft
• Namen, Vornamen, Geburtsdatum und Wohnort der Gesellschafter (soweit es sich bei diesen um natürliche Personen handelt)
• Name/Firma, Rechtsform, Sitz und ggf. Register und Registernummer der Gesellschafter (soweit es sich dabei um rechtsfähige Gesellschaften/juristische Personen handelt)
• die Vertretungsbefugnisse der Gesellschafter.

Eine im Gesellschaftsregister eingetragene GbR ist verpflichtet, den Namenszusatz „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ oder „eGbR“ zu führen. Die Eintragung im Gesellschaftsregister hat zudem zur Folge, dass die GbR ihre wirtschaftlich Berechtigten dem Transparenzregister melden muss – nach dem Geldwäschegesetz sind hierzu grundsätzlich alle juristischen Personen und eingetragenen Personengesellschaften, d.h. ab dem 1. Januar 2024 auch die eingetragene GbR, verpflichtet.

Doch warum sollte sich dann eine GbR ins Gesellschaftsregister eintragen lassen?

… aber Bedingung für Eintragungen im Grundbuch

Der Grund dafür ist, dass – obgleich die Eintragung im Gesellschaftsregister keine Voraussetzung für die Rechtsfähigkeit einer GbR ist – ab dem 1. Januar 2024 ein Recht für eine GbR im Grundbuch nur dann eingetragen werden darf, wenn die GbR im Gesellschaftsregister eingetragen ist.

Anders als nach bisheriger Rechtslage ist dabei ab dem 1. Januar 2024 als Rechteinhaberin ausschließlich die GbR als solche im Grundbuch einzutragen, nicht mehr auch ihre Gesellschafter.

Darüber hinaus sehen die Übergangsvorschriften vor, dass Eintragungen im Grundbuch, die ein Recht einer GbR betreffen, nicht erfolgen sollen, solange die GbR nicht im Gesellschaftsregister und daraufhin nach den durch das MoPeG geänderten Vorschriften (als Rechtsinhaberin) im Grundbuch eingetragen ist. Die durchaus sperrig zu lesende Regelung lässt sich so verstehen, dass bei praktisch allen Grundbuchveränderungen, die Rechte einer GbR betreffen, die GbR zunächst im Gesellschaftsregister und anschließend nach Maßgabe der geänderten Grundbuchvorschriften im Grundbuch eingetragen werden muss – also nicht nur dann, wenn eine GbR ein Recht an einem Grundstück erwirbt, sondern auch dann, wenn bestehende Rechte einer GbR geändert, beeinträchtigt oder übertragen werden, etwa im Rahmen einer Grundstücksveräußerung durch eine GbR. Darüber hinaus sehen die Übergangsvorschriften vor, dass Eintragungen im Grundbuch, die ein Recht einer GbR betreffen, nicht erfolgen sollen, solange die GbR nicht im Gesellschaftsregister und daraufhin nach den durch das MoPeG geänderten Vorschriften (als Rechtsinhaberin) im Grundbuch eingetragen ist.

Praktische Folgen

Dieser Umstand hat zwei Folgen für Grundstückstransaktionen:

• Erwerberseitig: Eine GbR muss sich zunächst im Gesellschaftsregister eintragen lassen, bevor sie Eigentum an einem Grundstück oder Rechte (insbesondere Grundschulden oder Dienstbarkeiten) daran erwerben oder für die GbR eine Auflassungsvormerkung eingetragen werden kann.

• Verkäuferseitig: Eine GbR, die ein Grundstück oder Belastungen daran veräußern will, muss sich zunächst im Gesellschaftsregister und anschließend im Grundbuch eintragen lassen, bevor der Rechtserwerber im Grundbuch eingetragen werden kann.

Die verkäuferseitigen Eintragungserfordernisse könnten sogar dann bestehen, wenn die GbR – nach Maßgabe der bisherigen (vor dem MoPeG geltenden) Rechtslage – bereits mitsamt ihren Gesellschaftern im Grundbuch eingetragen ist. In diesem Fall müsste die GbR nach ihrer Eintragung im Gesellschaftsregister eine Berichtigung des Grundbuchs dahingehend beantragen, dass dort fortan (ausschließlich) die GbR inklusive neuem Namenszusatz („eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ oder „eGbR“) als Rechteinhaberin geführt wird. Wenn beispielsweise die Eigentümerbezeichnung im Grundbuch bislang lautet:

„ABC Vermögensverwaltungs GbR, Heringsdorf, bestehend aus den Gesellschaftern A, geboren am 01.01.1943, B, geboren am 02.02.1954, und C, geboren am 03.03.1979.“

oder

„A, geboren am 01.01.1943, B, geboren am 02.02.1954, und C, geboren am 03.03.1979, in Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit der Bezeichnung ABC Vermögensverwaltungs GbR, Heringsdorf,“

wäre eine Berichtigung dahingehend zu erwirken, dass die Eigentümerbezeichnung fortan (sinngemäß) lautet:

„ABC Vermögensverwaltungs eGbR, Heringsdorf, Amtsgericht Lübeck GsR 1234“ bzw. „ABC Vermögensverwaltungs eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Heringsdorf, Amtsgericht Lübeck GsR 1234“.

Die Anmeldung einer GbR zum Gesellschaftsregister muss grundsätzlich durch sämtliche ihrer Gesellschafter erfolgen. Die Berichtigung einer bereits mitsamt ihren Gesellschaftern im Grundbuch eingetragen GbR hingegen bedarf der Bewilligung sämtlicher im Grundbuch eingetragener Gesellschafter und der Zustimmung der GbR selbst. Gerade die Grundbuchberichtigung kann in der Praxis Probleme bereiten – insbesondere dann, wenn einer oder gar mehrere der im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter aus der Gesellschaft ausgeschieden sind, etwa, wenn sie verstorben sind. In solchen Fällen kann es nicht nur dazu kommen, dass die Erben eines Gesellschafters nicht an der Berichtigung mitwirken. Wird die GbR aufgrund des Todes eines Gesellschafters nur mit den verbliebenen Gesellschaftern zum Gesellschaftsregister angemeldet und eingetragen, könnte es auch sein, dass das Grundbuchamt eine Grundbuchberichtigung mit der Begründung ablehnt, dass die Identität der im Gesellschaftsregister eingetragenen und der im Grundbuch eingetragenen GbR nicht nachgewiesen sei, sondern diese aufgrund der Unterschiede in dem jeweils eingetragenen Gesellschafterbestand offenkundig nicht gegeben sei. Im schlimmsten Fall könnte dadurch praktisch eine dauerhafte Blockadesituation entstehen.

Handlungsbedarf

Handlungsbedarf besteht immer dann, wenn eine GbR Grundbesitz oder Rechte an einem Grundstück erwerben will oder wenn eine GbR Grundbesitz oder Rechte an einem Grundstück veräußern bzw. einzuräumen oder zu ändern beabsichtigt.

Aber auch dann, wenn in einer GbR keine konkreten Erwerbs- oder Veräußerungsabsichten bestehen, ist es gleichwohl ratsam, eine baldige Eintragung im Gesellschaftsregister in Erwägung zu ziehen. So muss bei Bedarf (Erwerb oder Veräußerung eines Grundstücks) keine Zeit mehr hierfür aufgebracht werden, die im Fall der Fälle nicht oder nur sehr knapp zur Verfügung steht.

Sofern kürzlich ein Gesellschafter einer im Grundbuch eingetragenen GbR verstorben ist, könnte es vorteilhaft sein, noch in diesem Jahr eine entsprechende Berichtigung des Grundbuchs zu beantragen, um späteren Schwierigkeiten mit dem Grundbuchamt vorzubeugen. Dazu bedarf es jedoch eines Nachweises über die Rechtsnachfolge, beispielsweise einen (bereits vorliegenden) Erbschein.

Auswirkungen bei der Grunderwerbsteuer – über die GbR hinaus

Für geplante Grundstückstransfers unter Personengesellschaften und deren Mitgliedern bestand durch die Einführung des MoPeG zunächst ein erhebliches Risiko, dass gesetzliche Ausnahmeregelungen des Grunderwerbsteuergesetzes, die bislang zur Grunderwerbsteuerfreiheit von Transfers führen konnten, ab dem 1. Januar 2024 nicht mehr angewandt werden können. Dies galt nicht nur für die GbR, sondern auch für Gesellschaften in der Rechtsform einer offenen Handelsgesellschaft (OHG) oder Kommanditgesellschaft (KG).

Denn die Ausnahmeregelungen betreffen nur Transfers unter Beteiligung einer sogenannten Gesamthand. Bis zur Einführung des MoPeG wurden – grunderwerbsteuerrechtlich und entsprechend dem historischen zivilrechtlichen Verständnis – unter einer „Gesamthand“ auch Personengesellschaften verstanden. Das Vermögen gehörte also nicht der Gesellschaft selbst, sondern den Gesellschaftern in Gemeinschaft „zur gesamten Hand“. Zumindest für die am Rechtsverkehr teilnehmende GbR hat der Gesetzgeber mit dem MoPeG aber klargestellt, dass diese selbst Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen kann. Das bedeutet, dass Inhaber von Vermögenswerten einer (rechtsfähigen) GbR also gerade nicht die Gesellschafter – auch nicht zur gesamten Hand – sind, sondern die GbR selbst. Dies gilt mittelbar auch für alle anderen Personengesellschaften. Daher können die grunderwerbsteuerlichen Ausnahmeregelungen zumindest ihrem Wortlaut nach auf Personengesellschaften ab dem 1. Januar 2024 nicht mehr angewandt werden.

Die Auswirkungen seien an folgendem Beispiel veranschaulicht: A und B sind zu jeweils 50 % Eigentümer eines Grundstücks. Sie übertragen ihr Eigentum an dem Grundstück sodann auf eine GbR, an der sie zu jeweils 50 % beteiligt sind. Nach bisheriger Rechtslage waren beide Eigentumsübertragungen grunderwerbsteuerfrei, sofern sich die Beteiligungsverhältnisse an der GbR über einen Zeitraum von 10 Jahren nicht verändern. Nach neuer Rechtslage würden beide Eigentumsübertragungen unabhängig von späteren Veränderungen der Beteiligungsverhältnisse grundsätzlich vollständig der Grunderwerbsteuer unterliegen.

Jedoch hat der Deutsche Bundestag in seiner Sitzung vom 13. Dezember 2023 nunmehr das sogenannte Kreditzweitmarktförderungsgesetz verabschiedet (BT-Drucksache 20/9782). Dieses enthält u.a. eine Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes dahingehend, dass rechtsfähige Personengesellschaften für die Zwecke der Grunderwerbsteuer als Gesamthand und deren Vermögen als Gesamthandsvermögen gelten. Die Änderung ist per 1. Januar 2024 in Kraft getreten, entfällt zum 1. Januar 2027 allerdings wieder. 

Praktische Folge der Gesetzesänderung ist, dass die Ausnahmeregelungen des Grunderwerbsteuergesetzes, welche bislang zur Grunderwerbsteuerfreiheit von Grundstückstransfers unter Personengesellschaften und deren Mitgliedern führen konnten, in der Zeit vom 1. Januar 2024 bis zum 31. Dezember 2026 anwendbar bleiben. Sollte bis Ende des Jahres 2026 keine anderweitige gesetzliche Regelung erfolgen, werden die Ausnahmeregelungen ab dem Jahre 2027 auf Personengesellschaften jedoch keine Anwendung mehr finden und Grundstückstransfers unter Personengesellschaften und deren Mitgliedern somit vorbehaltlich anderer Regelungen Grunderwerbsteuer auslösen.