Vermietung von Luxusimmobilien als Liebhaberei

Wird eine Tätigkeit ausgeübt, deren Einkünfte der Einkommensteuer unterliegen, können neben den Ge­winnen oder Überschüssen regelmäßig auch entsprechende Verluste steuerlich geltend gemacht werden.

Bei anhaltenden Verlusten ist Voraussetzung, dass der Einkunftserzielende nachweisen kann, dass die Tätig­keit mit der Absicht erfolgt, einen finanziellen (Gesamt-)Überschuss daraus zu erzielen. Kann dieser Nach­weis nicht erbracht werden, können die entsprechenden Verluste nicht mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden, weil insgesamt sog. Liebhaberei angenommen wird.

Eine Besonderheit gilt bei einer auf Dauer angelegten Vermietung einer Wohnung. In diesen Fällen ist nach ständiger Rechtsprechung die Einkunftserzielungsabsicht typischerweise zu vermuten; diese wird regelmäßig auch nicht geprüft. Verluste können in diesem Fall (uneingeschränkt) geltend gemacht werden.

Eine Ausnahme gilt nach ständiger Rechtsprechung jedoch, wenn aufwendig gestaltete oder ausgestattete Objekte (z. B. bei einer Größe von mehr als 250 m² Wohnfläche oder mit einer Schwimmhalle) vermietet werden. In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesfinanzhof bestätigt, dass nicht automatisch von einer steuerbaren Tätigkeit ausgegangen werden kann, da es sich insoweit um Objekte handelt, bei denen die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen widerspiegelt und die sich aufgrund der mit ihnen verbundenen Kosten oftmals auch nicht kostendeckend vermieten lassen.

Somit ist bei entsprechenden Objekten regelmäßig nachzuweisen, dass über einen 30-jährigen Prognose­zeitraum ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann.